Norint parduoti žemės ūkio paskirties sklypą, pirkėjo paieška yra tik viena proceso dalis. Tokiam žemės pardavimui taikoma speciali procedūra, susijusi su pirmumo teisę galinčiais turėti asmenimis, todėl savininkui svarbu ne tik rasti norintį pirkti, bet ir tinkamai atlikti Nacionalinės žemės tarnybos nustatytus veiksmus.

Kodėl negalima tiesiog susitarti su pirkėju?

Žemės ūkio paskirties žemė nėra parduodama visiškai taip pat kaip įprastas butas. Nacionalinė žemės tarnyba nurodo, kad savininkas, nusprendęs parduoti privačią žemės ūkio paskirties žemę, turi pateikti pranešimą apie sprendimą ją parduoti. Jame nurodoma pardavimo kaina ir kitos sąlygos.

Toliau informuojami asmenys, kurie pagal teisės aktus konkrečioje situacijoje gali turėti pirmumo teisę įsigyti sklypą.

Tai reiškia, kad net jau turint pasirinktą pirkėją negalima automatiškai ignoruoti pirmumo teisės procedūros.

Pardavimo kelias trumpai

Procesą galima įsivaizduoti taip:

sprendimas parduoti
↓
pardavimo kainos ir sąlygų nustatymas
↓
pranešimas Nacionalinei žemės tarnybai
↓
pirmumo teisę galinčių turėti asmenų informavimas
↓
NŽT procedūros rezultatas
↓
pirkėjo teisės įsigyti žemę patikrinimas
↓
notarinis sandoris

Konkrečiam sklypui taikytinus veiksmus geriausia tikrinti pagal tuo metu galiojančią NŽT informaciją.

Kaina nėra tik derybų klausimas

NŽT procedūroje pardavimo kaina ir sąlygos turi praktinę reikšmę, nes būtent apie jas informuojami pirmumo teisę galintys turėti asmenys.

Todėl nereikėtų pradžioje nurodyti vienų sąlygų, o vėliau pasirinktam pirkėjui tiesiog pasiūlyti žemę pigiau ar kitomis palankesnėmis sąlygomis, neįvertinus teisinių pasekmių. Pasikeitus esminėms pardavimo sąlygoms gali reikėti pakartoti atitinkamus procedūrinius veiksmus.

Ši aplinkybė ypač svarbi savininkui, kuris dar tik testuoja rinką ir nėra apsisprendęs dėl realios pardavimo kainos.

Kur tada ieškoti pirkėjo?

Pirkėjo galima ieškoti savarankiškai, skelbimų portaluose, per tarpininkus arba tarp žemę perkančių investuotojų. Kai aktualus žemės supirkimas Lietuvoje, verta iš anksto pateikti kuo daugiau informacijos apie sklypą: jo vietą, plotą, paskirtį, naudojimo būdą, privažiavimą ir kitus potencialiam pirkėjui reikšmingus duomenis.

Tačiau komercinis pasiūlymas ir teisinė pardavimo procedūra yra du atskiri dalykai. Net jeigu pirkėjas pasirengęs susitarti labai greitai, pirmumo teisės ir kiti žemės ūkio paskirties žemės perleidimui taikomi reikalavimai dėl to neišnyksta.

Ką turėtų patikrinti pats pirkėjas?

Specialūs reikalavimai gali būti aktualūs ne tik pardavėjui. Pirkėjas taip pat turi įvertinti, ar gali įsigyti konkretų žemės ūkio paskirties sklypą ir kokių dokumentų ar sutikimų jam reikia.

Todėl pardavėjui naudinga dar derybų pradžioje išsiaiškinti, ar potencialus pirkėjas supranta žemės įsigijimo procedūrą. Tai sumažina riziką, kad po ilgesnių derybų sandoris sustos dėl aplinkybės, kurią buvo galima patikrinti anksčiau.

Nepamirškite mokestinės pusės

Žemės sklypas yra nekilnojamasis turtas, todėl jo pardavimo pajamoms taip pat gali būti aktualios GPM taisyklės. Nuo 2026 m. bendroji nekilnojamojo turto pardavimo pajamų neapmokestinimo dėl išlaikymo nuosavybėje taisyklė pasikeitė – VMI nurodo ilgesnį nei penkerių metų išlaikymo laikotarpį.

Konkrečios mokestinės pasekmės priklauso nuo turto įsigijimo datos, būdo, pardavimo kainos ir kitų aplinkybių. Todėl prieš nustatant, kokia suma po pardavimo realiai liks savininkui, verta pasitikrinti ir šią dalį.

Žemės ūkio paskirties sklypo pardavimą geriausia organizuoti dviem lygiagrečiomis kryptimis: ieškoti tinkamo pirkėjo ir tuo pačiu tinkamai atlikti NŽT procedūrą. Viena kryptis nepakeičia kitos.